Генподрядчик в строительстве: простым языком о сложном объекте

Что такое генеральный подрядчик в строительстве? Функции, ответственность, требования к генподрядчику. Как выбрать надёжного исполнителя и минимизировать риски.

Кто такой генеральный подрядчик

Определение и правовой статус

Генеральный подрядчик — лицо, которое выполняет работы по договору подряда путём привлечения других организаций. Он отвечает перед заказчиком за создание и передачу всего объекта в целом, а не за выполнение отдельных работ.

Формального определения генподрядчика в официальных документах РФ не существует. Согласно статье 706 Гражданского кодекса РФ, подрядчик становится генеральным, если он вправе привлечь других лиц к исполнению своих обязательств. Это является основным юридическим признаком генерального подрядчика. При этом генподрядчик несёт перед заказчиком всю ответственность за исполнение договора — как за результаты собственных работ, так и за результаты работ субподрядчиков (статьи 313 и 403 РФ).

Отличия от подрядчика и субподрядчика

Подрядчик представляет собой организацию, которая не привлекает для работ другие компании, а всё делает сама. Он выполняет конкретные работы или услуги по договору подряда с заказчиком и несёт ответственность за их качество и сроки выполнения. Подрядчик сосредоточен на выполнении конкретных задач и подотчётен заказчику.

Генподрядчик координирует все действия на строительной площадке, контролирует выполнение работы подрядчиков, осуществляет управление строительным процессом. Он имеет больше полномочий и возможностей для организации стройки в целом, контроля качества работ всех участников процесса. Генподрядчик несёт расширенную ответственность за выполнение проекта в целом, включая соблюдение бюджета и графика строительства.

Субподрядчики — исполнители, которых привлекает генеральный подрядчик для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ. Генподрядчик заключает с ними прямые договора субподряда. Статья 707 РФ разрешает привлекать к работам двух и более субподрядчиков, каждый из которых может заключать договора двойного субподряда.

Отличия от застройщика, инвестора и девелопера

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство и реконструкцию на конкретном земельном участке. Застройщик может возводить дом самостоятельно или нанять генерального подрядчика. В таком случае застройщик становится ещё и заказчиком, то есть распорядителем процесса. Только застройщик вправе заключать договоры (например, ДДУ) с дольщиками будущего дома и брать с них деньги.

Круг задач застройщика намного шире, чем у генподрядчика: подготовка документов и участка под строительство, продажа квартир, инженерные изыскания. Застройщики следят за сроками и качеством строительства, а заодно несут ответственность перед дольщиками.

Инвестором может стать любое юридическое или физическое лицо — владелец земельного участка, государство или конкретный бизнесмен. Инвестор и заказчик — основные участники проекта. Они определяют цели и пути его реализации. Часто инвестор — это ещё и девелопер, одной из функций которого являются инвестиции в строительство.

Девелопер — организация, которая занимается строительным маркетингом и представляет одного или сразу нескольких застройщиков. Девелопер собирает разные строительные структуры и организации под одним брендом, для которого разрабатывает рекламную кампанию и позиционирование на рынке. Основное отличие девелопера в том, что он предполагает инвестиции и риски, связанные с реализацией стройки.

Технический заказчик и генподрядчик: в чём разница

Технический заказчик — организация, которую нанимает заказчик строительства, не желающий заниматься бумажной волокитой и подготовкой участка. Технический заказчик берёт на себя конкретные задачи по строительству. Заказчик делегирует все свои функции той организации, что обладает необходимыми лицензиями, разрешениями и опытом.

Генподрядчик же отвечает непосредственно за организацию строительно-монтажных работ на объекте. Заказчик занимается привлечением средств инвесторов, согласовывает объёмы работ, отвечает за своевременное поступление денежных средств, выбирает проектировщика и генподрядчика. Выполнение функций генподрядчика предполагает наблюдение за выполнением проекта, в котором участвуют привлечённые компании, и контроль на всех этапах строительства.

Основные функции и задачи генподрядчика

Организация и управление строительством

Генподрядчик планирует и управляет всеми строительными процессами на объекте. Он организует работу подрядчиков, контролирует выполнение всех этапов в соответствии с принятым графиком и контролирует качество выполненных мероприятий.

В его обязанности входит подготовка строительного объекта, организация стройплощадки, обеспечение её своими силами стройматериалами и отдельными конструкциями. Генподрядчик получает разрешения на использование энергетических ресурсов и технические условия на временное присоединение к инженерно-техническим сетям. Он также составляет графики строительно-монтажных работ, поставок материалов, механизмов и оборудования.

Координация субподрядчиков и поставщиков

Генподрядчик ищет ответственных и надёжных субподрядчиков. Выбор организаций осуществляется путём проведения тендеров, прямых переговоров. Прежде чем привлекать их к работе, выполняется ряд экспертиз (технико-экономических, юридических).

Координация взаимосвязи действий субподрядчиков — одна из ключевых обязанностей генподрядчика. Он согласовывает с застройщиком и субподрядными организациями их обязанности, стоимость услуг, вопросы документального оформления. Генподрядчик обеспечивает связь между заказчиком и исполнителями, участвует в приёмке выполнённых работ и контролирует их качество.

Планирование сроков и контроль качества

Генподрядчик контролирует бюджет проекта, вносит изменения в смету, если это необходимо. Он также контролирует затраты, расходы на строительство. Осуществление контроля над качеством, стоимостями и сроками выполняемых работ — важнейшая задача генподрядчика.

Генподрядчик проверяет соответствие выполненных работ качеству, стоимости, нормативным показателям, указанным в договорах субподряда. Выполнение функций генподрядчика даёт ему право в любой момент проверять качество используемых материалов, состояние механизмов и оборудования. Если они не соответствуют нормативным требованиям или условиям контракта, строительство может быть приостановлено до устранения выявленных недостатков.

Материально-техническое обеспечение проекта

Генподрядчик предоставляет производственные и санитарно-бытовые помещения для персонала субподрядной организации. Он обеспечивает склады и площадки для хранения материалов, конструкций и техники субподрядчика с подведением необходимых коммуникаций (водоснабжения, электроэнергии, связи).

Комплектная передача строительных материалов и конструкций, поставка которых возложена на генподрядчика в соответствии с договором субподряда, также входит в его обязанности. Доставка субподрядчикам оборудования, строительных материалов осуществляется генподрядчиком. Генподрядчик не должен допускать создания излишков материальных ценностей.

Права, обязанности и ответственность

Обязанности перед заказчиком

К основным обязанностям генподрядчика перед заказчиком относятся разработка и применение необходимой технологической документации. Генподрядчик возводит объект строительства, выполняет работы в соответствии с проектной и рабочей документацией.

Он осуществляет строительный контроль за соблюдением требований технических регламентов и документации. Ведение исполнительной документации и передача её заказчику также входит в обязанности генподрядчика. Обязанности должны быть подробно оговорены в договоре генерального подряда. В частности, следует тщательно распределить обязанности по поставке оборудования и других материально-технических ресурсов.

Обязанности перед субподрядчиками

Генеральный подрядчик является для субподрядчика заказчиком. Обычно обязанностями генподрядчика по договору субподряда являются предоставление производственных и санитарно-бытовых помещений для персонала субподрядной организации.

Генподрядчик передаёт рабочую документацию, необходимую для строительства. Он обеспечивает строительную готовность «фронта работ», то есть предоставление пространства, на котором выполнены все необходимые предыдущие работы. Своевременный строительный контроль, приёмка и оплата работ также являются обязанностями генподрядчика.

Генподрядчик обеспечивает субподрядные компании проектно-сметной документацией, прошедшей экспертизу, в сроки, оговорённые в контрактах. В функции генподрядчика также входит предоставление разрешений на выполнение специальных работ, например, геодезических изысканий.

Ответственность за сроки, качество и безопасность

Генподрядчик несёт ответственность перед заказчиком за невыполнение обязательств в соответствии с частью 3 статьи 706 РФ. Генподрядчик отвечает за действия субподрядчиков перед заказчиком, а перед субподрядчиками — за действия заказчика при нарушении им взятых на себя обязательств.

Генподрядчик обеспечивает безопасность всех работ на стройке, а также охрану окружающей среды. Обеспечение безопасности труда и экологической безопасности входит в круг его обязанностей. В функции генподрядчика входит планирование и проведение мероприятий по охране окружающей среды.

Генподрядчик обеспечивает сохранность объекта и порядка на стройке. Он выполняет требования местной администрации по соблюдению порядка на прилегающей территории. Участие в проверках, проводимых государственными контролирующими организациями, в обязанности которых входит проверка исполнения требований безопасной эксплуатации производственных объектов, пожарной безопасности и охраны труда, также является обязанностью генподрядчика.

Взаимные расчёты и финансовые обязательства

Расчёты за выполненные работы производятся в соответствии с условиями договоров генерального подряда и субподряда. В зависимости от условий договора, работы сдаются по акту о приёмке выполненных работ субподрядчиком генподрядчику, а затем — заказчику.

Оплата работ производится обычно в обратном порядке — заказчик перечисляет деньги генподрядчику, а последний субподрядчику. Размер возмещения расходов генподрядчика за услуги, оказываемые субподрядчику, определяется исключительно договорными условиями. Субподрядчик при составлении технико-коммерческого предложения должен самостоятельно оценить необходимые затраты, связанные с участием в проекте.

Договор генерального подряда

Существенные условия договора

Договор генподряда считается заключённым, если между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям. К существенным условиям относятся предмет договора и срок выполнения работ. Если существенные условия не согласованы, договор является незаключённым.

Предмет договора определяется технической документацией, в которой стороны согласуют конкретный объём и содержание работ. Стоимость работ определяется сметой. Без этих документов соглашение не заключается. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Срок строительства также является существенным условием. В договоре должны быть чётко определены начальные и конечные сроки выполнения работ. Отсутствие договора строительного подряда не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ, если заказчик желает воспользоваться результатом выполненных работ и для него они представляют потребительскую ценность.

Модели ценообразования и оплаты

Расчёты за выполненные работы производятся в соответствии с условиями договоров генерального подряда и субподряда. В зависимости от условий договора работы сдаются по акту о приёмке выполненных работ субподрядчиком генподрядчику, а затем — заказчику. Оплата работ производится обычно в обратном порядке: заказчик перечисляет деньги генподрядчику, а последний — субподрядчику.

Существует два основных способа взаимодействия застройщика с генподрядчиком. Первый вариант предполагает, что все работы выполняются параллельно силами субподрядчиков, а генеральный подрядчик отвечает за координацию всех процессов. Второй способ — все нанятые подрядчики работают последовательно.

Размер возмещения расходов генподрядчика за услуги, оказываемые субподрядчику, определяется исключительно договорными условиями. Объективно уровень стоимости услуг генерального подрядчика можно оценить только индивидуально. Наибольшее влияние на формирование цены оказывает объём поставленных перед подрядчиком задач и степень профессионализма, которой они требуют от исполнителей.

Распределение рисков и ответственности

Генеральный подрядчик несёт перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 РФ. Перед субподрядчиком генподрядчик несёт ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.

Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключённых каждым из них с генеральным подрядчиком. Генподрядчик отвечает за действия субподрядчиков перед заказчиком, а перед субподрядчиками — за действия заказчика при нарушении им взятых на себя обязательств.

Оформляя отношения застройщика с генеральным подрядчиком, юристы обращают внимание на определение зоны ответственности последнего. Заказчик может указать, что генподрядчик выполняет все виды работ собственными силами, не обращаясь к другим контрагентам согласно пункту 1 статьи 706 ГК. При этом застройщик должен отдавать себе отчёт: если потребуется квалификация или специализация, которой нет у работников компании-генподрядчика, качество работ будет ниже.

Порядок приёмки работ и расчётов

При такой организации сотрудничества последовательным способом важно следить за тем, чтобы качество и сроки выполненных операций строго соответствовали проекту. Иначе один исполнитель будет сдвигать сроки другому и снижать общие темпы строительства. Освоив свой фронт работ, подрядчики передают объект следующему исполнителю.

В соответствии с пунктом 4 статьи 706 РФ расчёты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться, если между ними с согласия генерального подрядчика заключён договор на выполнение отдельных работ. Также прямые расчёты возможны, если в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчёты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, генеральный подрядчик должен произвести оплату выполненной работы субподрядчику независимо от того, произвёл ли заказчик расчёт с генеральным подрядчиком.

Субподрядчик при составлении технико-коммерческого предложения должен самостоятельно оценить необходимые затраты, связанные с участием в проекте. Если субподрядчик чётко в срок решил поставленные перед ним задачи, но не получил оплаты за свою работу, прописанную в договоре, то он не вправе предъявлять претензии к заказчику проекта.

Требования к генеральному подрядчику

Членство в СРО и уровень ответственности

Брать на себя функции генерального подрядчика по закону имеют право только строительные компании с лицензией на проведение строительных работ и заключение соответствующего договора. Любые типы договора подряда, которые относятся к области капитального строительства, нужно заключать только с членами СРО (саморегулируемые организации).

Согласно 372-ФЗ вступить в СРО необходимо компаниям, которые выполняют функции технического заказчика, заключают строительные договоры с девелоперами, техзаказчиками, региональными операторами, работают по контрактам стоимостью более 3 миллионов рублей. К генеральному подрядчику при выдаче допуска СРО предъявляются те же требования, что и к любому другому лицу, вступающему в СРО. Для соответствия требованиям генподрядчик должен показать СРО наличие у себя квалификационного состава, наличие системы контроля качества, а также оплатить обязательные взносы в СРО.

По законодательству, чтобы организация получила лицензию на выполнение генерального подряда, в её штате на постоянной основе должны состоять специалисты по пяти и более видам строительных работ. Генподрядчик несёт ответственность перед заказчиком. В случае если субподрядчики не выполнят своих обязательств, именно генподрядчик будет отвечать за срыв сроков или некачественно сделанную работу.

Квалификация, опыт и ресурсы

Получить генеральный подряд может крупная компания, имеющая опыт в строительстве. Подбор генерального подрядчика требует серьёзного, взвешенного подхода и внимательности. Если компания обладает достаточным кадровым, материальным, правовым ресурсом для осуществления всего хода строительства, любой застройщик доверит ей ведение своих проектов.

Для этого необходимо также иметь наработанный опыт сотрудничества с проверенными субподрядчиками и безупречную репутацию на рынке. Условия вступления в СРО для генподрядчика включают наличие в штате не менее 2 специалистов, включённых в национальный реестр НОСТРОЙ. Сотрудники должны подтвердить прохождение курсов повышения квалификации не реже одного раза в пять лет.

Компания должна подтвердить наличие в собственности или по договору аренды необходимого для выполнения работ оборудования. На практике то, как будут выстраиваться взаимоотношения в тройке «заказчик – генподрядчик – субподрядчик», определяется уровнем профессионализма и возможностями генерального подрядчика.

Страхование и обеспечение исполнения обязательств

Генподрядчик страхует строительные риски, а затем эти затраты ему возмещает заказчик. В договоре определено, что генподрядчик берёт на себя обязанность осуществить страхование. Приобретение лицензии СРО на выполнение генерального подряда обходится компаниям-претендентам довольно дорого.

В соответствии с условиями договора генеральный подрядчик будет выплачивать заказчику неустойку в определённом размере. При этом генподрядчик может призвать к ответственности субподрядчика, доказав, что нарушение договорных условий произошло по его вине. Перед заключением договора на генеральный подряд заказчик тщательно проверяет полномочия, которые получает генподрядчик.

Участие в саморегулируемых организациях

Роль СРО в строительстве

Саморегулируемая организация объединяет предприятия одной отрасли, чтобы регулировать и контролировать их деятельность. СРО отвечает за то, чтобы в конкретной отрасли работали профессионалы. Для этого она устанавливает стандарты и правила, которые участники обязаны соблюдать.

СРО разрабатывают и применяют стандарты и правила, направленные на повышение качества строительных, проектировочных и изыскательских работ. СРО выступают в качестве защитника интересов своих членов, обеспечивая соблюдение их прав и обязанностей в соответствии с законодательством. Основное назначение саморегулируемого объединения — контроль своих членов в соответствии с требованиями закона и страхование их профессиональной ответственности.

В строительной отрасли саморегулируемая организация строителей несёт субсидиарную ответственность за своих членов. СРО выступает финансовым гарантом для заказчика стройконтроля. В случае банкротства исполнителя или доказанного ущерба из-за некачественного контроля компенсацию можно получить из средств компенсационного фонда СРО, если сам исполнитель не может расплатиться или его уже не существует.

Условия вступления и контроля

Саморегулируемое объединение обязано проверять качество работы компаний-участников. Оно готовит нормативную документацию, регулирующую деятельность членов СРО. СРО создаёт условия для повышения квалификации и обучения сотрудников компаний. Организация рассматривает жалобы, поступающие от третьих лиц в адрес участников организации.

СРО контролирует соблюдение членами требований законодательства, стандартов и правил саморегулируемой организации. Обеспечение имущественной ответственности членов СРО осуществляется путём формирования компенсационного фонда. СРО применяет меры дисциплинарного воздействия к нарушителям.

Члены СРО обязаны соблюдать установленные правила и стандарты, обеспечивать качество и безопасность выполняемых работ. Некоторые СРО также занимаются сертификацией услуг и продукции, выпускаемой входящими в её состав ИП и юридическими лицами.

Профессиональные стандарты и допуски

Согласно 372-ФЗ вступить в СРО необходимо компаниям, которые выполняют функции технического заказчика, заключают строительные договоры с девелоперами, техзаказчиками, региональными операторами. Также членство обязательно для тех, кто работает по контрактам стоимостью более 3 миллионов рублей.

К генеральному подрядчику при выдаче допуска СРО предъявляются те же требования, что и к любому другому лицу, вступающему в СРО. Для соответствия требованиям генподрядчик должен показать СРО наличие у себя квалификационного состава. Необходимо также продемонстрировать наличие системы контроля качества и оплатить обязательные взносы в СРО. Условия вступления в СРО для генподрядчика включают наличие в штате не менее 2 специалистов, включённых в национальный реестр НОСТРОЙ. Сотрудники должны подтвердить прохождение курсов повышения квалификации не реже одного раза в пять лет. Компания должна подтвердить наличие в собственности или по договору аренды необходимого для выполнения работ оборудования.

Варианты взаимодействия с генподрядчиком

Форматы сотрудничества и распределение ролей

Существует два основных способа взаимодействия застройщика с генподрядчиком. Первый вариант предполагает, что все работы выполняются параллельно силами субподрядчиков, а генеральный подрядчик отвечает за координацию всех процессов. Второй способ — все нанятые подрядчики работают последовательно.

При последовательной организации сотрудничества важно следить за тем, чтобы качество и сроки выполненных операций строго соответствовали проекту. Иначе один исполнитель будет сдвигать сроки другому и снижать общие темпы строительства. Освоив свой фронт работ, подрядчики передают объект следующему исполнителю. На практике то, как будут выстраиваться взаимоотношения в тройке «заказчик – генподрядчик – субподрядчик», определяется уровнем профессионализма и возможностями генерального подрядчика.

Оформляя отношения застройщика с генеральным подрядчиком, юристы обращают внимание на определение зоны ответственности последнего. Заказчик может указать, что генподрядчик выполняет все виды работ собственными силами, не обращаясь к другим контрагентам согласно пункту 1 статьи 706 ГК. Застройщик должен отдавать себе отчёт: если потребуется квалификация или специализация, которой нет у работников компании-генподрядчика, качество работ будет ниже.

Совмещение функций генподрядчика и техзаказчика

Технический заказчик — организация, которую нанимает заказчик строительства, не желающий заниматься бумажной волокитой и подготовкой участка. Технический заказчик берёт на себя конкретные задачи по строительству. Заказчик делегирует все свои функции той организации, что обладает необходимыми лицензиями, разрешениями и опытом.

Генподрядчик же отвечает непосредственно за организацию строительно-монтажных работ на объекте. Заказчик занимается привлечением средств инвесторов, согласовывает объёмы работ, отвечает за своевременное поступление денежных средств. Он выбирает проектировщика и генподрядчика. Выполнение функций генподрядчика предполагает наблюдение за выполнением проекта, в котором участвуют привлечённые компании, и контроль на всех этапах строительства.

Когда выгоден прямой подряд без генподрядчика

В соответствии с пунктом 4 статьи 706 РФ расчёты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться, если между ними с согласия генерального подрядчика заключён договор на выполнение отдельных работ. Также прямые расчёты возможны, если в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчёты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком минуя генерального подрядчика.

Если в договорах такого условия нет, генеральный подрядчик должен произвести оплату выполненной работы субподрядчику независимо от того, произвёл ли заказчик расчёт с генеральным подрядчиком. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключённых каждым из них с генеральным подрядчиком.

Преимущества и риски для заказчика

Преимущества работы с генподрядчиком

Работа с генподрядчиком обеспечивает наличие единой точки ответственности за весь строительный проект. Заказчик взаимодействует с одним лицом, которое отвечает за все аспекты строительства. Такой подход позволяет избежать недоразумений и конфликтов, связанных с распределением ответственности между различными участниками проекта.

Генподрядчик несёт полную ответственность за координацию всех субподрядчиков, контроль за выполнением работ и соблюдение сроков. Это значительно упрощает процесс управления проектом и минимизирует риски, связанные с нарушениями сроков и качества выполнения работ. Генподрядчик берёт на себя все организационные и управленческие функции, что позволяет заказчику сосредоточиться на стратегических аспектах проекта.

Генподрядчик сам производит выбор субподрядчиков на основе или сложившихся связей, или тендера, освобождая от этого заказчика. У него имеется возможность организовать производство работ в едином графике, что позволяет сократить сроки строительства. Генподрядчик осуществляет приёмку работ у субподрядчиков и несёт перед заказчиком ответственность. Генподрядные организации имеют достаточный опыт в оформлении готового к сдаче в эксплуатацию дома, что серьёзно помогает преодолеть различные бюрократические препоны.

Основные риски и типичные проблемы

Исследование, проведённое в 2018 году, показало, что 70% желающих строить больше всего боятся увеличения сметы при возведении своего объекта, увеличения сроков сдачи, а также нарушения обязательств исполнителем работ. При выборе недобросовестного подрядчика можно в результате получить большие проблемы.

Это может быть использование дешёвых материалов вместо заявленных в проекте, а также несоблюдение стандартов качества и нормативов. Недобросовестное выполнение работ, а также несоответствие выполненных работ проектной документации — распространённые проблемы. Финансовые махинации включают завышение сметной стоимости работ, а также невыполнение гарантийных обязательств.

Мошеннические схемы включают фальсификации документов и создание фиктивных фирм-посредников. Создание искусственных препятствий для выполнения работ и неэффективное управление проектом также относятся к типичным рискам.

Как минимизировать риски при выборе генподрядчика

Подбор генерального подрядчика требует серьёзного, взвешенного подхода и внимательности. Получить генеральный подряд может крупная компания, имеющая опыт в строительстве. Если компания обладает достаточным кадровым, материальным, правовым ресурсом для осуществления всего хода строительства, любой застройщик доверит ей ведение своих проектов. Для этого необходимо также иметь наработанный опыт сотрудничества с проверенными субподрядчиками и безупречную репутацию на рынке.

Перед заключением договора на генеральный подряд заказчик тщательно проверяет полномочия, которые получает генподрядчик. Проверяйте на лживость оценки сложности проекта, отправляя их конкурентам генподрядчика. Это позволит оценить уровень экспертности игроков рынка. Чтобы свести к минимуму риски, необходимо комплексно оценить генподрядчика и обезопасить предприятия от финансовых и имиджевых потерь.